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简介:房屋买卖合同作为类似的买卖合同，是买方将房屋交付给所有权和买方，买方支付价格的合同。房屋买卖合同涉及多个过程，包括竣工检查、交房、办理房地产票等。如果开发人员不交付未竣工检查的房屋，包括逾期房屋债权人在内，如期不能在合同期限内为居民办理房地产票，消费者应如何维持权利，只向其中一个债权人提起诉讼？接下来，让我们和边肖一起看看这个案例。2007年10月18日，原告李某林、周某尼与被告某房地产有限公司签订商品买卖合同，合同发誓:李某林、周某尼出售该房地产有限公司开发预售的花园住宅1套，合计价格为236944元，该房地产公司应在2008年9月30日前开展竣工检查登记的商品房交付使用，由于该房地产公司的原因银行未按合同发誓期限交付商品房，逾期30天，购房者拒绝履行合同的，房地产公司从合同交付期限到房地产公司支付期限为止，房地产公司支付期限为6天的房地产管理费用公司支付期限，房地产管理费用公司支付期限到房地产管理费用公司合同签订后，原告缴纳了房费，但该房地产公司在未开展房屋竣工检查的情况下，于2009年7月8日将房屋交付给原告，至今未进行房屋权利的初始登记。

原告起诉判决被告全权履行合同，立即为原告办理房产证，并缴纳延迟办理房产证的违约金19439元。【法院审判】该市人民法院在审理中对原告作出反应:工程竣工检查合格是商社强制交付的法定条件，竣工检查的房屋不符合交付条件。原告之后，就过期交房的事实向被告主张过期交房违约金，询问原告是否要变更诉讼请求。

原告应变更，坚决拒绝被告支付逾期执照违约金。一审法院承认原告的表达意见，在房屋未合法交付的情况下，原告拒绝按合同处理房地产票的理由是，被告房地产公司在商社竣工检查合格后60天内帮助原告办理房屋所有权变更登记手续的上诉原告的其他诉讼请求。

裁决后，原告以该房地产公司至今未办理房屋所有权证明书，应分担赔偿损失的责任为由，拒绝裁决，催促不改判原判决的第二项。市中级人民法院经审理指出，房屋竣工检查时，被告将房屋交给原告，该房屋至今尚未竣工检查，被告至今未向原告处理房地产权证书，包括债权人在内，不得分担逾期处理证书的违约责任。

二审法院指出，原判决确认事实清楚，但适用法律是错误的。2011年11月19日，法院裁定，将维持一审判决的第一项改为一审判决的第二项为被告支付住房费236944元为本金，按人民银行同期贷款利率向原告支付逾期执照违约金。

【小编评价】从上述法院的判决可以看出，本案一、二审对事实确认没有争议，只是法律有分歧。分歧的主要原因是，在住宅竣工检查合格的情况下，能否自由选择逾期住宅违约责任和逾期住宅生产票违约责任。合同是双方当事人对权利义务誓言的现实意义的反应，只要誓言的内容不违反法律、行政法规的强制规定，伤害国家、集体和他人的合法权益，就应确认为有效。

本案中，原被告双方签订的商社买卖合同，在住宅交付使用后60天内处理住宅所有权证明书是被告的合同义务，如果被告不遵守，应分担按人民银行同期贷款利率向原告支付违约金的责任。商社必须经过竣工检查才能使用，本案被告在竣工检查的情况下，将住宅交给原告，即使原告实际接受住宅，也不符合法律意义的交付，这实际上是不合法的交付，如果在合同期限内进行竣工检查的话，包括过期交付住宅的债权人在内，该住宅的竣工检查责任与原告有关，被告在住宅交付使用后60天内不能为原告处理住宅生产票，也包括过期的债权人。居民作为原告方，当然可以自由选择上述两种违约责任之一。

在本案中，原告不拒绝被告分担过期房间的违约责任，只是拒绝分担过期证明书的违约责任，这完全符合合合同的誓言，应该反对。因此，在上述事件中，交付的房屋已经竣工检查，但是无法阻止分担处理房地产票的义务，被告应该分担逾期执照的违约责任。

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